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老龄化社会正加速到来 住宅适老化改造应早布局

来源:经济日报2022-03-30 08:17

  住宅适老化改造应早布局

  过去房地产大拆大建模式已难以为继,完善包括养老在内的住宅功能和服务,是房企转型的重要方向,需要有足够的耐心以长周期、赚慢钱的模式深耕新的领域。

  老龄化社会正加速到来。我国老年人大多数选择居家或社区养老,形成了“9073”格局,即90%左右的老年人居家养老,7%左右的老年人依托社区支持养老,3%的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生活的方方面面关系都十分密切。2022年《政府工作报告》提出,再开工改造一批城镇老旧小区,推进无障碍环境建设和适老化改造。可以预计,对于房地产行业和物业行业来说,适老化将成为重要发展方向。

  养老产业是一片蓝海。中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示,到2030年,我国养老产业规模将达到13万亿元。未来与养老有关的行业和领域将迎来不小的发展空间。有分析认为,从长远看,人口老龄化对房地产市场会产生一定影响。年长的人总体购房意愿不如年轻人,住房总需求可能不再增加甚至有所萎缩。但是人们对适老化住房、老旧小区适老化改造,以及养老服务的需求更加旺盛。

  无论是新建小区还是老旧小区,都将涉及适老化建设和改造。国务院发出的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出,“十四五”时期,新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。在老小区中,完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理,在楼梯沿墙加装扶手,在楼层间安装挂壁式休息椅,建设凉亭、休闲座椅等适老化改造都应纳入老旧小区改造内容。

  适老化建设和改造给房企带来机遇与挑战。基于广阔市场前景和政策大力支持,新建住宅和社区房企应尽早进行适老化布局,对住宅产品超前规划设计,一方面可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力,同时也可避免日后改造带来的麻烦。针对适老化建设和改造的一些基本元素,相关部门也应出台技术导则,甚至是强制性条文,引导房地产开发企业在适老化建设改造中更加规范。相比新社区,老旧小区物业服务并不完善,而老人在老旧小区居住的比例更大,因此,老旧小区的适老化改造需求更迫切,挑战更多。房企想要在小区适老布局这一赛道上有所突破,需要在人才储备、经营模式等方面做更多努力。

  与硬件改造相比,养老服务的完善和提升更为迫切,在这方面物业企业有先天优势。因此,六部委曾联合发文推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。在实际经营中,物业服务企业可以专门设立提供养老服务的团队和部门,提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务。还可以将服务链条延伸,丰富养老服务内容,参与提供医养结合的服务。

  其实,不少房企和物业服务企业早就布局养老领域,但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计,规模排名前百名房企中,有约70%进行了与养老有关的布局和探索。有的企业通过拿地建养老院,也有的以养老功能为噱头卖房。房企在探索适老化过程中,居家、社区、机构养老等多种模式都有所涉及,建成了一些医养结合型长期照护机构,打造了一批长者社区、老年公寓、照料中心等。实际上,一些养老机构空置率较高,而其实社会上养老服务的需求量很大,这就存在一个供需错配问题。按照上述“9073”格局,养老服务主阵地还在于社区和居家养老。因此,涉足养老领域有必要更深入研究社区居家养老的特点。同时,在发展养老院等机构养老模式时,可加强调研分析,找准市场定位,紧跟市场需求。

  房企涉足养老领域遇到的另一个较为核心的问题是盈利周期长,甚至短期根本不盈利的问题。通过提供养老服务收回成本是一个相对漫长的过程,这对于过去习惯了高杠杆、高周转、高回报的房企而言,难免不习惯。须明确,过去房地产大拆大建模式已难以为继,完善包括养老在内的住宅功能和服务,是房企转型的重要方向,需要有足够的耐心以长周期、赚慢钱的模式深耕新的领域。

  亢 舒

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