基本情况

　　北京中粮广场位于东长安街沿线建国门内大街8号，隶属于中粮集团，建于1996年，总体量12万平方米，分为A、B、C三座，其中A、B座为写字楼，C座原为主打高端家具销售的购物中心，其面积6万平方米。2015年9月起，中粮广场团队响应北京市疏解非首都功能、促进产业升级的有关政策号召，以发挥央企示范表率作用为己任，对C座进行“商改写”升级改造，形成以四项建筑创新、两大空间打造、一大体系创建为核心的“空间+社群+服务”的写字楼生态圈，历时227天的改造于2017年5月重装亮相，率先提出3C智慧办公服务理念并落地，成为城市更新中通过“腾笼换鸟”引导产业转型升级的行业新标杆和首批受益者。

　　实施成效

　　中粮广场改造整体目标为国际金融贸易大厦，将客户类型锁定为金融、文创和商服三大类，通过调整业态配比，提升入驻企业幸福指数和满意度，实现腾笼换鸟、产业升级。同时考虑中粮广场地处长安街、北京站交汇处，通过“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”的配套商业理念，既能满足写字楼租户办公需要、又面向周边居民以及周边企业为主体的固定客户群，形成以中粮广场为中心、辐射周边人群的微生态圈。

　　以会员、社团为介质，通过人与空间、人与人的互动，与政府部门联动打造中粮广场大社区群体，从社群中寻找更多的盈利模式，为入驻企业提供更好的创业发展空间。

　　中粮广场改造设计方案围绕着传承和创新的融合与突破，延续老建筑带来的归属感并释放建筑既有的潜能，改造后的中粮广场达到中国绿色建筑二星及美国LEED金级标识认证的标准，成为时尚建筑艺术和甲级高端写字楼完美结合的现代办公模式典范。中粮广场在业态和建筑空间上焕然一新的同时，还实现了楼宇价值提升和业绩增长，改造区域平均租金提升超过200%。目前，中粮广场入驻企业140多家，已有IDG资本、博时基金、罗克韦尔等一批金融科技企业入驻，整体出租率达92%，实现了腾笼换鸟、产业升级，并助力整体租金及营业收入的提升。

　　创新经验

　　通过中粮广场C座改造项目，中粮广场团队更坚定地认为城市更新不是推倒重来，而是要通过城市管理者、城市运营商及客户理念上的转变，在保留建筑文化底蕴的同时通过空间改造、布局优化、智慧运营等手段去开拓未来美好办公生活新模式。

　　不断创新探索，创立改造“十步法”

　　有别于新建物业，中粮广场C座改造工程难度较大（存在旧改经验匮乏、运营期改造、图纸老旧等诸多问题），因此在启动改造工程之前，公司组建了一支包含设计、工程、招商、运营、物业、推广及预算合约等在内的26人专业团队。团队针对旧改项目的特殊性建立了“十步法”项目管理体系，形成财务测算、精准定位、前期报批、商户清退、设计规划、施工组织、配套商业、智慧运营、业绩汇报、复盘回顾管理闭环，既可以实时监控每一个环节，又可以在发现问题时及时进行上游追溯，从而实现整个体系的不断优化，如期保质完成楼宇改造。

　　打造3C运营服务体系，为租户发展注入活力

　　中粮广场以“绿色、健康、智慧”为发展理念，通过构建不同主题办公空间、多种生活配套设施以及科技智能服务平台，创造具有人文感、艺术感、运动感、科技感的愉悦办公体验。团队在“空间+社群+服务”的基础上，以“两个空间、一个体系”为核心，搭建了3C运营服务体系，即COFCO LIFE中粮生活、COFCO FANTASY中粮共享办公、COFFICE智慧办公，三者联动形成办公生活生态闭环。

　　延伸党建，社区融合，为社群生态添加助力

　　在东城区政府的帮助下，中粮广场通过举办社区活动承担了非公党建的宣传点工作。2017年7月18日，东城区政府正式授牌中粮广场成立“非公党建孵化器”，服务于全楼非公党建企业。同时，中粮广场积极打造共生共融共建共享的社区生态，将丰富多彩的社区活动融入3C体系。

　　下一步，团队仍将持续创新、不断改进，完善智慧运营体系、优质配套服务、共享办公空间模式，履行央企社会责任，树立中粮写字楼品牌，加强央地协同合作，通过管理输出、楼宇收购等形式，创造城市更新经验案例，服务于首都产业转型升级，推动区域经济高质量发展。

　　本内容由市委城市工作办、北京城市规划学会提供

　　来源：北京规划自然资源

　　作者：连雅迪